成功案例
履约保障条款与解约保障条款如何适用？
作者：张付杰 律师 时间：2012年04月27日
张付杰律师：履约保障条款与解约保障条款如何适用？
房屋买卖合同中既有继续履行合同的违约条款，又有解除劳动合同的违约责任条款，两者是并列适用还是选择适用？张付杰律师与大家分享之：
【基本案情】
孙某与2004年10月15日与开发商签订商品房预售合同，合同约定开发商应在2005年11月1日前交付符合法定和约定条件的房屋，并对逾期交楼约定了违约责任：a.逾期交房不超过180日的，开发商按日向孙某交付已付房价万分之二的违约金，合同继续履行；b.逾期超过180日后，孙某有权提出解除合同，孙某要求继续履行的，开发商按日从违约之日起向孙某支付已付房款的万分之三的违约金。孙某要求解除合同的，开发商按孙某已付房款的20%支付违约金。后开发商逾期交楼，孙某起诉要求开发商在逾期不超过180内按日支付房价万分之三的违约金，并按已付购房款的20%支付违约金。
【法院判决】
法院认为：该案的预售合同中约定了两个违约条款，其中a条款中的违约金是合同继续履行时的违约金，而b条款是合同解除时的违约金。由于孙某不能同时选择继续履行和解除合同，因此，就只能根据其选择情况确定违约金的计算方式，既然他选择了解除合同，那就只能要求开发商支付解除合同的违约金，即已付购房款的20%。
【律师分析】
如果孙某在开发商逾期交楼后，前期起诉继续履行，并要求开发商按日计付违约金。诉讼结束后，在开发商逾期交楼时间达到180日以上时又起诉解除合同，并要求开发商按已付购房款的20%支付违约金，则两次的诉讼请求都应当得到法院的支持。
房屋买卖合同中既有继续履行合同的违约条款，又有解除劳动合同的违约责任条款，两者是并列适用还是选择适用？张付杰律师与大家分享之：
【基本案情】
孙某与2004年10月15日与开发商签订商品房预售合同，合同约定开发商应在2005年11月1日前交付符合法定和约定条件的房屋，并对逾期交楼约定了违约责任：a.逾期交房不超过180日的，开发商按日向孙某交付已付房价万分之二的违约金，合同继续履行；b.逾期超过180日后，孙某有权提出解除合同，孙某要求继续履行的，开发商按日从违约之日起向孙某支付已付房款的万分之三的违约金。孙某要求解除合同的，开发商按孙某已付房款的20%支付违约金。后开发商逾期交楼，孙某起诉要求开发商在逾期不超过180内按日支付房价万分之三的违约金，并按已付购房款的20%支付违约金。
【法院判决】
法院认为：该案的预售合同中约定了两个违约条款，其中a条款中的违约金是合同继续履行时的违约金，而b条款是合同解除时的违约金。由于孙某不能同时选择继续履行和解除合同，因此，就只能根据其选择情况确定违约金的计算方式，既然他选择了解除合同，那就只能要求开发商支付解除合同的违约金，即已付购房款的20%。
【律师分析】
如果孙某在开发商逾期交楼后，前期起诉继续履行，并要求开发商按日计付违约金。诉讼结束后，在开发商逾期交楼时间达到180日以上时又起诉解除合同，并要求开发商按已付购房款的20%支付违约金，则两次的诉讼请求都应当得到法院的支持。
律师资料
张付杰律师
电话：13564951…
