成功案例
张付杰律师谈小产权房
作者：张付杰 律师 时间：2012年12月24日
张付杰律师谈小产权房
在我国，人口数量的众多，只是土地资源的供给凸显紧张，近年来，随着人口的增长和城市化、工业化的蓬勃发展，可供开发利用的土地越来越少，城市土地和房屋的价格越来越昂贵。相对而言，农村集体土地和房屋的价格相对低廉，巨大的价差导致越来越多的城镇居民到农村购买住宅基地和房屋，特别是一些大中城市郊区的“小产权房”交易兴旺。有些开发商也扛着不同的旗号，设立不同的名目，想方设法在农村集体所有土地上开发建设商品房屋。“小产权房”由于是利用农村宅基地或划拨的农村集体土地，由于开发商或者当地土地农民集体开发建设销售的房屋，不能获得构架土地部门和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证，其“乡产证”多由村集体或者乡镇政府自制颁发。由于不交纳土地出让金和各种税费，“小产权房”的成本低，因而销售价格低，受到相当一部分市民的追捧。
以农村集体土地上所建商品房为标的订立的买卖合同，因为违反了法律的强制性规定，而且合同的标的事实上不能转让，因此该类合同应属于无效。可农村集体土地上所建商品房买卖合同效力性质上虽属无效，但在实务中，国家并不会以职权强制双方恢复原状，即不会强制购房者退房、出售者退款，而是买卖双方可以选择继续履行合同，维持使用房屋的现状，如果购房者要求办理相关证件，则可以办理“乡产证”或者其他证明手续，并待国家政策调整后再做出进一步处理。
虽然“小产权房”不影响居住功能，但是涉及的问题却很多：（1）无法落户，孩子教育问题无法解决；（2）涉及拆迁时，无法受法律保护；（3）无法办理正式产权手续，不能上市流通，不能办理银行抵押，因此不能通过贷款购买。
附：
上海市关于农村宅基地房屋买卖实务规范
农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
在我国，人口数量的众多，只是土地资源的供给凸显紧张，近年来，随着人口的增长和城市化、工业化的蓬勃发展，可供开发利用的土地越来越少，城市土地和房屋的价格越来越昂贵。相对而言，农村集体土地和房屋的价格相对低廉，巨大的价差导致越来越多的城镇居民到农村购买住宅基地和房屋，特别是一些大中城市郊区的“小产权房”交易兴旺。有些开发商也扛着不同的旗号，设立不同的名目，想方设法在农村集体所有土地上开发建设商品房屋。“小产权房”由于是利用农村宅基地或划拨的农村集体土地，由于开发商或者当地土地农民集体开发建设销售的房屋，不能获得构架土地部门和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证，其“乡产证”多由村集体或者乡镇政府自制颁发。由于不交纳土地出让金和各种税费，“小产权房”的成本低，因而销售价格低，受到相当一部分市民的追捧。
以农村集体土地上所建商品房为标的订立的买卖合同，因为违反了法律的强制性规定，而且合同的标的事实上不能转让，因此该类合同应属于无效。可农村集体土地上所建商品房买卖合同效力性质上虽属无效，但在实务中，国家并不会以职权强制双方恢复原状，即不会强制购房者退房、出售者退款，而是买卖双方可以选择继续履行合同，维持使用房屋的现状，如果购房者要求办理相关证件，则可以办理“乡产证”或者其他证明手续，并待国家政策调整后再做出进一步处理。
虽然“小产权房”不影响居住功能，但是涉及的问题却很多：（1）无法落户，孩子教育问题无法解决；（2）涉及拆迁时，无法受法律保护；（3）无法办理正式产权手续，不能上市流通，不能办理银行抵押，因此不能通过贷款购买。
附：
上海市关于农村宅基地房屋买卖实务规范
农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
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