律师随笔
如何避免房产买卖过程中的无权处分
作者：张付杰 律师 时间：2013年06月27日
如何避免房产买卖过程中的无权处分
房屋买卖过程中，相信大多当事人都是抱着一颗诚信的心，希望交易顺利进行。但实践中，因诸多原因，致使房屋买卖无权处分。作为买受人，一方面希望能买到房屋，尽量不提过分的要求，另一方面，在交易过程中应注意法律风险的把控，确保自身利益。【张付杰律师按】卖屋买卖合同可能因无权处分而无效，买受人善意且支付了合理的价格并办理转移登记，在交易中是非常关键的。以下为实践中常见的，比较典型的情形的处理办法，仅供参考。
1、购房人应与房屋登记的产权人签订合同，并及时办理过户手续，尽量避免无权处分的情形。与房屋共有人之一签订房屋买卖合同，即使该部分共有人对权利瑕疵承诺担保，合同的顺利履行也得不到保障，仍存在因无权处分而无效的可能。
2、与登记的产权人签订房屋买卖合同，有必要留意是否为夫妻共同财产的性质，是否存在其他权属争议；与非登记的产权人签订房屋买卖合同，必须核实房屋的共有及授权情况，以避免合同效力之争。交易时仅看房产证且实地看房，而未去相关部门查验房屋资料，尤其在权属有争议，买方急于脱手的情况下，此交易可能会被法院认定买受人“在查明房屋共有权利人问题上，主观心理放任状态，不构成善意第三人”。实践中的“相关部门”不仅指房管部门，在交易标的为买卖按揭房屋情形，为避免可能产生的法律风险，建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。
3、在取得夫妻关于共有房屋转让的书面同意时，应对涉及的房屋位置及面积明确约定，以免事后产生误解。
4、基于不动产登记薄的公信力，法律赋予不动产登记薄善意保护制度，不动产交易的第三人基于对不动产登记薄公信力的信赖，而取得的不动产物权受法律保护，不需要其他权利人的追认。故购买登记薄上的产权人已死亡的房屋，买受人应对遗产继承人做调查了解。
5、房产共有人之一虽因故暂时意志不清，但在未被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力之前，其近亲属作为代表出售共有房屋，买受人仍存在合同无效导致购房目的落空的风险。
6、作为买卖合同标的的房屋因拆迁而办理过户手续，买受人起诉要求就安置房办理过户手续时，最好在诉状中予以特别明确，以防止判决执行的困扰。
7、就产权人已过世作为遗产的房屋设定买卖，买受人应当对产权人法定继承人及签约人的授权情况做必要了解，同时有中间人或见证人，对所有授权委托情况要进行核验，并保留相关查验记录，保留付款凭证做到有据可查，以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理，以致影响买卖合同效力。
8、购买他人出售的单位房改房，应对房屋产权状况做了解，是部分产权还是完全产权，是否附加产权限制条件，能否上市交易。产权是否过户是无权处分情形认定房屋买卖合同是否有效的关键条件之一，此亦房改房买卖未经共有人同意导致合同无效的常见原因。
9、作为夫妻共同财产的房改房，如未经全部产权人同意而购买，即使经历数年，如表见代理的特征，依然存在买卖关系无效的风险。
10、父亲单独将名下房改房屋以合同形式卖给儿子，有书面协议，有父亲曾经打的借条，有儿子提供的现金借款单，有证人。在父母离婚期间，该合同仍有可能会因无权处分而无效。
11、处分共有房屋未经授权导致合同目的落空，登进条款因无权处分人的承诺而有效，应视为无权处分人的个人行为，该无权处分人可能需承担缔约过失则让你或违约责任。
房屋买卖过程中，相信大多当事人都是抱着一颗诚信的心，希望交易顺利进行。但实践中，因诸多原因，致使房屋买卖无权处分。作为买受人，一方面希望能买到房屋，尽量不提过分的要求，另一方面，在交易过程中应注意法律风险的把控，确保自身利益。【张付杰律师按】卖屋买卖合同可能因无权处分而无效，买受人善意且支付了合理的价格并办理转移登记，在交易中是非常关键的。以下为实践中常见的，比较典型的情形的处理办法，仅供参考。
1、购房人应与房屋登记的产权人签订合同，并及时办理过户手续，尽量避免无权处分的情形。与房屋共有人之一签订房屋买卖合同，即使该部分共有人对权利瑕疵承诺担保，合同的顺利履行也得不到保障，仍存在因无权处分而无效的可能。
2、与登记的产权人签订房屋买卖合同，有必要留意是否为夫妻共同财产的性质，是否存在其他权属争议；与非登记的产权人签订房屋买卖合同，必须核实房屋的共有及授权情况，以避免合同效力之争。交易时仅看房产证且实地看房，而未去相关部门查验房屋资料，尤其在权属有争议，买方急于脱手的情况下，此交易可能会被法院认定买受人“在查明房屋共有权利人问题上，主观心理放任状态，不构成善意第三人”。实践中的“相关部门”不仅指房管部门，在交易标的为买卖按揭房屋情形，为避免可能产生的法律风险，建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。
3、在取得夫妻关于共有房屋转让的书面同意时，应对涉及的房屋位置及面积明确约定，以免事后产生误解。
4、基于不动产登记薄的公信力，法律赋予不动产登记薄善意保护制度，不动产交易的第三人基于对不动产登记薄公信力的信赖，而取得的不动产物权受法律保护，不需要其他权利人的追认。故购买登记薄上的产权人已死亡的房屋，买受人应对遗产继承人做调查了解。
5、房产共有人之一虽因故暂时意志不清，但在未被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力之前，其近亲属作为代表出售共有房屋，买受人仍存在合同无效导致购房目的落空的风险。
6、作为买卖合同标的的房屋因拆迁而办理过户手续，买受人起诉要求就安置房办理过户手续时，最好在诉状中予以特别明确，以防止判决执行的困扰。
7、就产权人已过世作为遗产的房屋设定买卖，买受人应当对产权人法定继承人及签约人的授权情况做必要了解，同时有中间人或见证人，对所有授权委托情况要进行核验，并保留相关查验记录，保留付款凭证做到有据可查，以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理，以致影响买卖合同效力。
8、购买他人出售的单位房改房，应对房屋产权状况做了解，是部分产权还是完全产权，是否附加产权限制条件，能否上市交易。产权是否过户是无权处分情形认定房屋买卖合同是否有效的关键条件之一，此亦房改房买卖未经共有人同意导致合同无效的常见原因。
9、作为夫妻共同财产的房改房，如未经全部产权人同意而购买，即使经历数年，如表见代理的特征，依然存在买卖关系无效的风险。
10、父亲单独将名下房改房屋以合同形式卖给儿子，有书面协议，有父亲曾经打的借条，有儿子提供的现金借款单，有证人。在父母离婚期间，该合同仍有可能会因无权处分而无效。
11、处分共有房屋未经授权导致合同目的落空，登进条款因无权处分人的承诺而有效，应视为无权处分人的个人行为，该无权处分人可能需承担缔约过失则让你或违约责任。
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