律师随笔
未成年与房产的五点提示
作者：张付杰 律师 时间：2013年09月04日
未成年与房产的五点提示
当前，因为房价不断上涨及父母对孩子的天性溺爱，越来越多的孩子在未成年阶段，就已经成为了房屋的产权人，虽然这一方式可以规避以后的过户税费，但买房时不能按揭买房，孩子换房压力大，转让时限制较多。因此，本律师根据承办类似案件的情况，给大家五点提示：
1、可规避今后过户转让税费
【案例】
近日，林先生想用4岁女儿的名字购买西二环一套两居室。林先生说，这样可免去今后可能发生的遗产税。
虽然开征遗产税现在还只是在讨论阶段，但如果以孩子的名义买房，确实是可以规避一些税费。这种方式不牵涉到过户，所以不会被视为赠与，不需要交纳契税等税费，2006年10月，国税总局在《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产的有关问题通知》中明确，直系亲属之间赠与房产，需要交纳4%的契税。而如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在要过户更名的问题，也就省下这笔税费。
2、未成年人不能向银行贷款
【案例】
张小姐要用刚出生儿子的名义购房，并用按揭20年的付款方式进行交易，但被贷款银行告知，未成年人不能直接以自己的名义申请贷款。
未成年的孩子虽然可以单独购房，但其没有债务偿还能力，而且中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第四条也有明确规定，“银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人”，因此未成年人购房不能进行银行贷款。经济实力有限的家长不妨尝试父母(或一方)和子女作为共同购房人，和其子女共同署名。在这种情况下，由父母(或一方)向银行申请贷款和作出抵押承诺，且办理代为子女还款，并承担连带还款责任的公证。但这一方式对孩子的以后，将会有一定的弊端，也即孩子再购房已经不属于第一套房。
3、未成年人卖房需符合其利益
【案例】
三年前，陈先生为出生不久的女儿买了一套房。最近，陈先生资金周转有问题，他想把房子卖掉，但国家对于未成年人财产的保护极为严格，房子转让可能有麻烦。
由于陈先生的女儿现在尚未成年，所以是可以由父母代为做出“意思表示”，即出售她名下的房子。但根据现行的法律规定，陈先生必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定：一是监护人必须出示是为了未成年人利益才出售房产的声明书，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书；二是监护人出售未成年人房屋的情况应当公告，公告期为7天，且公告期间无异议。
4、成年后父母无权处置房产
【案例】
黄女士于几年前以儿子的名义购买了一处房产。去年年底，刚满18岁的儿子赴加拿大留学。今年黄女士想把儿子名下的这套房子出售。不过中介公司告诉她，她已经没有权利转卖这套房产。
尽管黄女士是购买这套房子的出资人，但是由于房子的产权人是儿子，那么在儿子成年以后，他已经具有民事行为能力了，那么只能由他来处置这套房产。如果黄女士想要把这套房产转卖，那么必须有儿子的书面授权，表示愿意出售这套房产，由黄女士代为办理，同时还需要进行公证。
5、本律师特别提示
（1）购房登记时需提交户口簿或出生证
未成年人购房与普通购房在流程上基本一致，不过除了按正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要额外提交一些材料。一是孩子的户口簿或出生证，二是监护人的身份证明，如监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其惟一监护人资格。备齐以上资料后，就可到房管局办理相关登记手续，将该房产登记在小孩的名下了。
（2）父母离异 收益权归抚养者
从法律上讲，小业主的房屋归小业主所有，并不属于夫妻双方共同财产。当其父母离婚时，双方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以取得对该房屋的使用及收益权。
当前，因为房价不断上涨及父母对孩子的天性溺爱，越来越多的孩子在未成年阶段，就已经成为了房屋的产权人，虽然这一方式可以规避以后的过户税费，但买房时不能按揭买房，孩子换房压力大，转让时限制较多。因此，本律师根据承办类似案件的情况，给大家五点提示：
1、可规避今后过户转让税费
【案例】
近日，林先生想用4岁女儿的名字购买西二环一套两居室。林先生说，这样可免去今后可能发生的遗产税。
虽然开征遗产税现在还只是在讨论阶段，但如果以孩子的名义买房，确实是可以规避一些税费。这种方式不牵涉到过户，所以不会被视为赠与，不需要交纳契税等税费，2006年10月，国税总局在《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产的有关问题通知》中明确，直系亲属之间赠与房产，需要交纳4%的契税。而如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在要过户更名的问题，也就省下这笔税费。
2、未成年人不能向银行贷款
【案例】
张小姐要用刚出生儿子的名义购房，并用按揭20年的付款方式进行交易，但被贷款银行告知，未成年人不能直接以自己的名义申请贷款。
未成年的孩子虽然可以单独购房，但其没有债务偿还能力，而且中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第四条也有明确规定，“银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人”，因此未成年人购房不能进行银行贷款。经济实力有限的家长不妨尝试父母(或一方)和子女作为共同购房人，和其子女共同署名。在这种情况下，由父母(或一方)向银行申请贷款和作出抵押承诺，且办理代为子女还款，并承担连带还款责任的公证。但这一方式对孩子的以后，将会有一定的弊端，也即孩子再购房已经不属于第一套房。
3、未成年人卖房需符合其利益
【案例】
三年前，陈先生为出生不久的女儿买了一套房。最近，陈先生资金周转有问题，他想把房子卖掉，但国家对于未成年人财产的保护极为严格，房子转让可能有麻烦。
由于陈先生的女儿现在尚未成年，所以是可以由父母代为做出“意思表示”，即出售她名下的房子。但根据现行的法律规定，陈先生必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定：一是监护人必须出示是为了未成年人利益才出售房产的声明书，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书；二是监护人出售未成年人房屋的情况应当公告，公告期为7天，且公告期间无异议。
4、成年后父母无权处置房产
【案例】
黄女士于几年前以儿子的名义购买了一处房产。去年年底，刚满18岁的儿子赴加拿大留学。今年黄女士想把儿子名下的这套房子出售。不过中介公司告诉她，她已经没有权利转卖这套房产。
尽管黄女士是购买这套房子的出资人，但是由于房子的产权人是儿子，那么在儿子成年以后，他已经具有民事行为能力了，那么只能由他来处置这套房产。如果黄女士想要把这套房产转卖，那么必须有儿子的书面授权，表示愿意出售这套房产，由黄女士代为办理，同时还需要进行公证。
5、本律师特别提示
（1）购房登记时需提交户口簿或出生证
未成年人购房与普通购房在流程上基本一致，不过除了按正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要额外提交一些材料。一是孩子的户口簿或出生证，二是监护人的身份证明，如监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其惟一监护人资格。备齐以上资料后，就可到房管局办理相关登记手续，将该房产登记在小孩的名下了。
（2）父母离异 收益权归抚养者
从法律上讲，小业主的房屋归小业主所有，并不属于夫妻双方共同财产。当其父母离婚时，双方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以取得对该房屋的使用及收益权。
律师资料
张付杰律师
电话：13564951…
