成功案例
常见的商品房买卖纠纷及处理
作者：张付杰 律师 时间：2012年03月17日
张付杰律师：常见的商品房买卖纠纷及处理
在实际办案过程中，商品房买卖纠纷的类型很多，除了前所讲的交付和办证外，还有几种比较常见的纠纷，本律师下面将根据自己实际办案过程胜诉的案件，与大家分享。以期出现类似问题对读者在有所指导。
1、商品房销售广告和宣传资料纠纷及处理
出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，其能否视为要约，应当依据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第3条的规定予以判断。认定商品房销售广告和宣传资料构成要约的四个要件：一是销售广告和宣传资料设计的内同应在商品房开发规划范围之内；二是销售广告和宣传资料涉及的内容应当是针对房屋和相关设施的；三是所做的说明和允诺要具体确定，即品质和数量是能够确定的，有执行的标准可以履行；四是对合同的订立以及房价的确定有重大影响。
出卖人未按照商品房销售广告和宣传资料的承诺履行的，应当向买受人承担违约责任，合同对违约责任如何承担没有约定或者约定不明的，可以根据房屋市场价值的贬损、出卖人因此减少的成本投入等因素确定赔偿数额。
2、商品房面积误差纠纷及处理
按建筑面积预售的商品房，出卖人交付的房屋虽然总建筑面积不变，但商品房套内实际建筑面积小于合同约定，公摊面积增加，买受人要求解除合同的，合同有约定的按约定处理；没有约定的，可比照最高人民法院《商品房买卖合同解释》第14条的规定处理。套内建筑面积的单价按照合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面积计算。
当事人以交付的商品房面积与合同约定存在误差为由请求补足房价款或者返还房价款及利息的，诉讼时效期间自其知道或者应当知道房地产行政部门审核确定该房产测绘成果之日起算，但当事人明确约定以另外的方式确定商品房面积的除外。
3、商品房规划，设计变更纠纷及处理
商品房销售后，出卖人依据规划部门批准的规划变更及设计单位同意的设计变更建造房屋，使商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或有其他影响商品房质量、使用功能的情形，出卖人未能在合理期限内书面通知买受人，或通知买受人后，买受人不同意变更的，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担赔偿损失的违约责任，合同另有约定的除外。
对于商品房已经建成或者因其他原因无法恢复原规划、设计的，买受人请求出卖人按照合同约定的原规划、设计交付商品房的，不予支持。
4、商品房外墙面使用权的归属纠纷及处理
商品房买卖合同中关于买受人同意出卖人保留外墙面使用权的约定，属于格式条款，排除了全体买受人对共有的外墙面进行使用和收益的权利，侵害了全体买受人的合法权益，应属无效条款。
5、商品房质量影响居住使用纠纷及处理
认定买受人主张的房屋质量问题是否属于最高人民法院《商品房买卖合同解释》第13条第1款规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”，属于法官自由裁量的范畴，应当结合其是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活，可否修复等因素，由法官根据生活常识和经验予以综合判断，必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。
（1）出卖人交付的房屋虽不完全符合合同约定，存在质量问题，但不影响买受人正常使用的，法院一般不会判决解除合同，但买受人有权请求判令出卖人承担修复责任；无法修复的，出卖人承担赔偿责任。
（2）对于因小区的公共配套设施、附属设施质量问题等引起买受人生活不便的，一般不会认定其属于《商品房买卖合同解释》第13条规定所适用之情形。
（3）因室内有害气体及放射性物质超标，致使买受人无法使用该房屋，或者使用该房屋身体健康权受到侵害，买受人请求解除合同的，诉求一般会得到支持。
（4）商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，买受人以合同目的不能实现为由，要求解除合同的，法院一般不会支持。
（5）买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或者依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，法院一般会支持。出卖人认为买受人主张的金额不合理，应当承担举证责任。
（6）买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人赔偿损失的，诉讼时效期间自其知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起算；请求出卖人予以修复的，诉讼时效期间自其知道或者应当知道该质量问题之日起算，但尚未超过保修期的除外。
6、银行按揭贷款条件变化引起的纠纷及处理
商品房买卖合同签订后，因国家关于当地房产金融宏观调控政策辩护导致买受人无法办理按揭贷款，买受人无法履行合同付款义务的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除商品房买卖合同，法院一般会予以支持，但合同另有约定的除外。
7、国家税费调整引起的纠纷及处理
商品房买卖合同签订后，因国家宏观政策调控引起国家税费调整，当事人对税费的支付有明确约定的，依约定处理；当事人对调整后税费的致富没有约定或约定不明的，应根据国家国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付做出约定后，后因宏观政策调整而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人一方以商品房买卖合同中对税费调整未作约定或约定不明为由，要求解除合同的，法院一般不会支持。
在实际办案过程中，商品房买卖纠纷的类型很多，除了前所讲的交付和办证外，还有几种比较常见的纠纷，本律师下面将根据自己实际办案过程胜诉的案件，与大家分享。以期出现类似问题对读者在有所指导。
1、商品房销售广告和宣传资料纠纷及处理
出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，其能否视为要约，应当依据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第3条的规定予以判断。认定商品房销售广告和宣传资料构成要约的四个要件：一是销售广告和宣传资料设计的内同应在商品房开发规划范围之内；二是销售广告和宣传资料涉及的内容应当是针对房屋和相关设施的；三是所做的说明和允诺要具体确定，即品质和数量是能够确定的，有执行的标准可以履行；四是对合同的订立以及房价的确定有重大影响。
出卖人未按照商品房销售广告和宣传资料的承诺履行的，应当向买受人承担违约责任，合同对违约责任如何承担没有约定或者约定不明的，可以根据房屋市场价值的贬损、出卖人因此减少的成本投入等因素确定赔偿数额。
2、商品房面积误差纠纷及处理
按建筑面积预售的商品房，出卖人交付的房屋虽然总建筑面积不变，但商品房套内实际建筑面积小于合同约定，公摊面积增加，买受人要求解除合同的，合同有约定的按约定处理；没有约定的，可比照最高人民法院《商品房买卖合同解释》第14条的规定处理。套内建筑面积的单价按照合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面积计算。
当事人以交付的商品房面积与合同约定存在误差为由请求补足房价款或者返还房价款及利息的，诉讼时效期间自其知道或者应当知道房地产行政部门审核确定该房产测绘成果之日起算，但当事人明确约定以另外的方式确定商品房面积的除外。
3、商品房规划，设计变更纠纷及处理
商品房销售后，出卖人依据规划部门批准的规划变更及设计单位同意的设计变更建造房屋，使商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或有其他影响商品房质量、使用功能的情形，出卖人未能在合理期限内书面通知买受人，或通知买受人后，买受人不同意变更的，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担赔偿损失的违约责任，合同另有约定的除外。
对于商品房已经建成或者因其他原因无法恢复原规划、设计的，买受人请求出卖人按照合同约定的原规划、设计交付商品房的，不予支持。
4、商品房外墙面使用权的归属纠纷及处理
商品房买卖合同中关于买受人同意出卖人保留外墙面使用权的约定，属于格式条款，排除了全体买受人对共有的外墙面进行使用和收益的权利，侵害了全体买受人的合法权益，应属无效条款。
5、商品房质量影响居住使用纠纷及处理
认定买受人主张的房屋质量问题是否属于最高人民法院《商品房买卖合同解释》第13条第1款规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”，属于法官自由裁量的范畴，应当结合其是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活，可否修复等因素，由法官根据生活常识和经验予以综合判断，必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。
（1）出卖人交付的房屋虽不完全符合合同约定，存在质量问题，但不影响买受人正常使用的，法院一般不会判决解除合同，但买受人有权请求判令出卖人承担修复责任；无法修复的，出卖人承担赔偿责任。
（2）对于因小区的公共配套设施、附属设施质量问题等引起买受人生活不便的，一般不会认定其属于《商品房买卖合同解释》第13条规定所适用之情形。
（3）因室内有害气体及放射性物质超标，致使买受人无法使用该房屋，或者使用该房屋身体健康权受到侵害，买受人请求解除合同的，诉求一般会得到支持。
（4）商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，买受人以合同目的不能实现为由，要求解除合同的，法院一般不会支持。
（5）买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或者依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，法院一般会支持。出卖人认为买受人主张的金额不合理，应当承担举证责任。
（6）买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人赔偿损失的，诉讼时效期间自其知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起算；请求出卖人予以修复的，诉讼时效期间自其知道或者应当知道该质量问题之日起算，但尚未超过保修期的除外。
6、银行按揭贷款条件变化引起的纠纷及处理
商品房买卖合同签订后，因国家关于当地房产金融宏观调控政策辩护导致买受人无法办理按揭贷款，买受人无法履行合同付款义务的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除商品房买卖合同，法院一般会予以支持，但合同另有约定的除外。
7、国家税费调整引起的纠纷及处理
商品房买卖合同签订后，因国家宏观政策调控引起国家税费调整，当事人对税费的支付有明确约定的，依约定处理；当事人对调整后税费的致富没有约定或约定不明的，应根据国家国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付做出约定后，后因宏观政策调整而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人一方以商品房买卖合同中对税费调整未作约定或约定不明为由，要求解除合同的，法院一般不会支持。
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