成功案例
物业公司未书面催交物业费，业主可以拒交
作者：张付杰 律师 时间：2012年10月08日
张付杰律师：物业公司未书面催交物业费，业主可以拒交
张付杰律师按：物业公司向业主请求支付物业费，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者催告后合理期限内仍未缴纳物业费的，物业公司可以向法院起诉。业主欠交物业费的，物业公司负有书面催交的法定义务。物业公司怠于履行此项义务，主张业主交纳物业费的，法院难以支持。
【基本案情】
2010年10月9日，闸北某小区业主委员会与某物业公司签订委托合同，合同约定某小区业主委员会将某小区委托于某物业公司进行物业管理，某小区提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，委托管理事项为房屋建筑共有部位的维修和管理，共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套设施和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序；委托管理期限为五年。王某系某小区业主，截止至2012年5月份的物业费王某已付，2012年6月至今的物业费未付。于是物业公司直接向人民法院起诉要求王某交纳2012年6月至今的物业费。
王某辩称，某物业公司违反了物业合同的约定和相关法律规定，未对物业综合管理工作尽到业务；从未收到某物业公司催交物业管理费用的书面通知事实，依据相关法律规定，未经书面催交的，有权拒交物业费。
【法院判决】
法院驳回物业公司诉讼请求。
【律师意见】
本案争议焦点是物业服务企业书面催交是否是物业服务企业起诉欠费业主的前提。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的原因多样，可能是由于事务繁忙而忘记或者耽误，也可能是物业服务企业的服务或收费存有不满。通过物业公司的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务公司提供一次沟通机会，符合法律的效率价值，以避免物业公司动不动就起诉业主，造成物业纠纷案件大量上升，也损害了业主与物业公司之间的信任关系。为了化解业主与物业公司之间的一些不必要的纠纷，在制度上设计一道减压阀是必要的。从民事诉讼证据角度讲，为证明物业公司在起诉之前有主动催交的事实，需要提交第三方出示的证据或业主签字或盖章的证据，以上这些为了方便业主查收和物业公司举证，这种催交方式必须是书面的，口头的催交无效。至于具体的书面形式，既可以是当面送达，也可以是发生传真，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以以有形表现催交内容的形式。只有在欠费业主在催交的合理期限内仍未交纳的，才符合欠付物业费的条件，物业公司的诉讼请求才具有事实与法律依据，才会受到法院的支持。本案中某物业公司的现有证据无法证明王某收到催交物业管理费书面通知的事实，故应当认定某物业公司在向法院起诉前没有书面催促王某交纳物业管理费的前提条件，其诉讼请求无事实依据，法院遂依法驳回其诉讼请求。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
张付杰律师按：物业公司向业主请求支付物业费，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者催告后合理期限内仍未缴纳物业费的，物业公司可以向法院起诉。业主欠交物业费的，物业公司负有书面催交的法定义务。物业公司怠于履行此项义务，主张业主交纳物业费的，法院难以支持。
【基本案情】
2010年10月9日，闸北某小区业主委员会与某物业公司签订委托合同，合同约定某小区业主委员会将某小区委托于某物业公司进行物业管理，某小区提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，委托管理事项为房屋建筑共有部位的维修和管理，共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套设施和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序；委托管理期限为五年。王某系某小区业主，截止至2012年5月份的物业费王某已付，2012年6月至今的物业费未付。于是物业公司直接向人民法院起诉要求王某交纳2012年6月至今的物业费。
王某辩称，某物业公司违反了物业合同的约定和相关法律规定，未对物业综合管理工作尽到业务；从未收到某物业公司催交物业管理费用的书面通知事实，依据相关法律规定，未经书面催交的，有权拒交物业费。
【法院判决】
法院驳回物业公司诉讼请求。
【律师意见】
本案争议焦点是物业服务企业书面催交是否是物业服务企业起诉欠费业主的前提。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的原因多样，可能是由于事务繁忙而忘记或者耽误，也可能是物业服务企业的服务或收费存有不满。通过物业公司的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务公司提供一次沟通机会，符合法律的效率价值，以避免物业公司动不动就起诉业主，造成物业纠纷案件大量上升，也损害了业主与物业公司之间的信任关系。为了化解业主与物业公司之间的一些不必要的纠纷，在制度上设计一道减压阀是必要的。从民事诉讼证据角度讲，为证明物业公司在起诉之前有主动催交的事实，需要提交第三方出示的证据或业主签字或盖章的证据，以上这些为了方便业主查收和物业公司举证，这种催交方式必须是书面的，口头的催交无效。至于具体的书面形式，既可以是当面送达，也可以是发生传真，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以以有形表现催交内容的形式。只有在欠费业主在催交的合理期限内仍未交纳的，才符合欠付物业费的条件，物业公司的诉讼请求才具有事实与法律依据，才会受到法院的支持。本案中某物业公司的现有证据无法证明王某收到催交物业管理费书面通知的事实，故应当认定某物业公司在向法院起诉前没有书面催促王某交纳物业管理费的前提条件，其诉讼请求无事实依据，法院遂依法驳回其诉讼请求。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
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