成功案例
关于房屋拆迁安置补偿的合同纠纷
作者：张付杰 律师 时间：2012年10月31日
关于房屋拆迁安置补偿的合同纠纷
张付杰律师按：无权处分行为的认定关键在于是否侵害了权利人的合法权益。在拆迁安置过程中，安置补偿合同在未侵犯他人合法权益的情况下，原则上是有效的，出现纠纷解决问题时，一定选好诉由，防止发生不当的损失。
上诉人王x，男，汉族，40岁，住址(略)
上诉人李x，女，汉族，39岁，住址(略)
上诉人某乡村民委员会
被上诉人王xx，男，汉族，49岁，住址(略)
被上诉人王xx，男，汉族，50岁，住址(略)
上诉人因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案不服一审判决，上诉至中级人民法院，中级法院现已审理终结。
2011年8月，王x、王xx起诉至原审法院称：1984年，父亲王x经村委会批准，取得宅基地一处，面积为201平米，并出资建房11间。父母去世后，上诉房屋因“城乡一体化”改造进入拆迁程序，弟弟王x之妻李xx故意隐瞒我二人系房屋合法继承人，虚构家庭没有其他亲属的事实，于2011年9月提出申请，将产权人变更至其名下，并与拆迁单位签 订了《宅基地腾退补偿安置协议书》。因该协议书处分了李xx无权处分的财产，且存在王x夫妇与村委会恶意串通的情形，损害了我二人的合法权益，故请求判定该宅基地腾退补偿安置协议无效。
王x、李xx辩称：农村土地属于集体所有，宅基地使用权人应是本村村民，而且宅基地的使用权是不能作为遗产继承的。村里进行“城乡一体化”改造 ，收回村域内宅基地使用权并对被 腾退人进行安置补偿，李xx是合法的被安置主体。根据相应政策，该处房屋被腾退4人为王x、王x、李xx、王xx均是本村村民且户口在该宅基地内，王x是李xx的爱人，根据政策符合被腾退安置对象，故李xx作为合法的被腾退安置主体与村委会签订的安置补偿协议既符合法律规定，又符合政策要求，依法应为有效合同。不同意原告的诉讼请求。
村委会辩称：我村委会将本案争议房屋的被腾退人及户内人口认定为王x、王x、李xx、王x4人，其中产权人认定为李xx。旧村改造是以《“城一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》为依据认定被 腾退户和安置人口的。该安置办法是经过村民代表大会集体讨论通过的，对于村宅基地腾退及对被腾退人的安置补偿事宜具有法律效力。根据上述安置办法的规定，王x死亡时间晚于被安置人口的认定截点，故属于被安置人。王x住所地不在腾退范围内，但其配偶户口在腾退范围内，且王x因上海市户籍政策等原因一直未能将户口迁入，故也属于被安置人。王x、王xx虽系王x之子，但不属于该村村民，根据规定不予认定为安置人口。我村委会在最终确定产权人时，考虑到王x已去世，李xx的户口在腾退范围内且已被公安机关变更为该户的户主，并综合考虑该处宅基地的具体情况，故认定李xx为该处宅基地腾退的产权人。综上，我村委会与李xx签订的安置补偿协议合示有效，不同意原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：王x在村内有宅基地一处，户主为王x，其儿媳李xx及孙女王xx的户口亦在该房屋处。王x夫妇均去世。2011年7月，经村民委员会、村民代表大会集体讨论通过《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》。2011年8月，王x夫妇向村委会提交书面《申请》，写上：因产权人去世，变更为李xx为产权人，因为家庭没有其他亲属，所以产权人变更为李xx。同日，李xx于公安机关将户主变更为李xx。次日，村委会(腾退人、甲方)与李xx(被腾退人、乙方)签订《宅基地腾退补偿安置协议书》及《安置用 房认购协议书》，载明：宅基地面积201平米，宅基地内房屋建席面积140。8平米;在册人口3人，安置人口4人，腾退所得款共计3139563元;认购房屋三居室一套，面积110平米，购房款550000元等内容。现剩余补偿款21589563元于村委会。
另查，王xx、王x、李xx原居住于此宅院。关于该处建房过程，双方对此各说不一，且均未举证证明。村委会称该宅基地的原始批单因系年久档案材料，未能提供，并对宅院建房情况不了解。
原审法院经审理认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。王x夫妇去世后所遗留的宅基地内房屋应属遗产，在没有进行析产继承前，属于各继承人共同所有，故王x、王xx对该宅基地内的房屋享有所有权份额。王x、李xx以王x去世后家庭没有其他亲属的虚假事实，向西局村委会提交书面申请变更产权人的行为，侵犯了王x、王xx的合法权利。村委会制订的《城乡一体化改造宅基地腾退补偿安置办法》系经村民委员会、村民代表大会集体讨论通过，且未违反法律、行政法规宾强制性规定，但王x、李xx并非该处宅基地内房屋的完全所有权人，村委会在没有征询王x、王xx的意见下，仅以王x、李xx的书面申请及户口变更即认定产权人变更为李xx欠妥，其与李xx签订的《宅基地腾退补偿安置协议书》侵害了王x、王xx的合法权利。故二人要求确认李xx与村委会签订的《宅基地腾退补偿安置协议书》无效的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院于2011年判决：李xx与村民委员会签订的《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置协议书》无效。
判决后，王x、李xx及村委会均不服，分别上诉至本院，不同意确认宅基地腾退补偿安置协议无效。王x、李xx的上诉理由有：李xx作为该宅基地上房屋户主有权代表4被 安置人签 订宅基地腾退补偿安置协议，协议中的补偿包含了对被 安置人王x的补偿，没有侵犯王x的财产权利及王x继承人的权利。村委会的上诉理由有：在执行宅基地腾退工作过程中，村委会很难查明且无义务查明王x的继承人情况，其村委会依据腾退补偿办法结合已获取的证明材料，认定李xx为被腾退人并无违 法和不当，且其村委会与李xx签订宅基地腾退补偿安置协议书亦是善意的;宅基地上王x所建造的房屋已转化为腾退补偿中的遗产部分，仍属于继承人共有，且腾退站偿款尚未实际支付，其村委会与李xx签订的宅基地腾退补偿安置协议未侵犯被上诉人的继承权益。被上诉人同意原判。
本院二审查明事实与一审查明事实无异。
另，本院二审补充查明《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》载明的宅基地使用权人(含纯居民户);被腾退和被安置人口的认定，以乡、办事处批准的宅基地批准文件为准，每宗宅基地为一产权户，以公安机关核发的户口簿为准，第一户口簿为一户，以2011年5月29日为被安置人口的认定截点，在腾退范围内有正式户口并有正式房屋的人口给予认定;腾退补偿包括宅基地上房屋所有权补偿、宅基地使用权补偿;在腾退范围内对纯居民户，无正式户口，但有正式房屋的被腾退人，只能按货币补偿方式安置，有正式户口并有正式房屋的，可以选择以下一种安置方式1、选 择货币补偿，2、选 择购买安置用房等内容。
王x、王xx在提起本案诉讼的同时亦另案提起继承纠纷诉讼，要求对父亲王x名下的房屋依法继承，该案尚在审理之中。
上述事实，有双方当事人陈述，宅基地腾退补偿安置办法、宅基地腾退补偿安置协议书、死亡证明、户口簿、书面申 请等证据在案为证。
本院认为：根据查明的事实，各方当事人均认可王x生前在宅基地上经批准的使用权人及户籍户主，且依据《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》的相关规定，也应认定王x为宅基地的被腾退人，但王x在签订腾退补偿协议前夕去世，王x之子王xx、李xx夫妇共同向村委会提出了以李xx作为腾退宅院产权人的申请。据此，村委会结合腾退审核过程中核定的腾退应安置人口情况，就该宅院与李xx签订腾退补偿安置协议，并无不当。依据腾退补偿安置协议所载的补偿内容，包含有王x基于宅院腾退所享有的补偿利益，且腾退站偿标准符合《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》。王x、李xx向村委会提交的申请中已明确表述该宅院为王x，虽表述王x家庭亲属情况不实，但并不因此使王x在宅院腾退中所享有的补偿利益丧失，被上诉人作为王x的继承人可就继承的财产另行主张财产利益。现被上诉人以村委会于王x、李xx恶意串通损害其合法权益为由，要求确认《宅基地腾退补偿安置协议书》无效，依据不足，不应予支持。原审法院所作判决不妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销原一审判决(判决号略);
二、驳回王x、王xx要求确认村委会与李xx签订《“城乡一体化”改造宅基地腾退补偿安置协议书》无效的诉讼请求
张付杰律师按：无权处分行为的认定关键在于是否侵害了权利人的合法权益。在拆迁安置过程中，安置补偿合同在未侵犯他人合法权益的情况下，原则上是有效的，出现纠纷解决问题时，一定选好诉由，防止发生不当的损失。
上诉人王x，男，汉族，40岁，住址(略)
上诉人李x，女，汉族，39岁，住址(略)
上诉人某乡村民委员会
被上诉人王xx，男，汉族，49岁，住址(略)
被上诉人王xx，男，汉族，50岁，住址(略)
上诉人因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案不服一审判决，上诉至中级人民法院，中级法院现已审理终结。
2011年8月，王x、王xx起诉至原审法院称：1984年，父亲王x经村委会批准，取得宅基地一处，面积为201平米，并出资建房11间。父母去世后，上诉房屋因“城乡一体化”改造进入拆迁程序，弟弟王x之妻李xx故意隐瞒我二人系房屋合法继承人，虚构家庭没有其他亲属的事实，于2011年9月提出申请，将产权人变更至其名下，并与拆迁单位签 订了《宅基地腾退补偿安置协议书》。因该协议书处分了李xx无权处分的财产，且存在王x夫妇与村委会恶意串通的情形，损害了我二人的合法权益，故请求判定该宅基地腾退补偿安置协议无效。
王x、李xx辩称：农村土地属于集体所有，宅基地使用权人应是本村村民，而且宅基地的使用权是不能作为遗产继承的。村里进行“城乡一体化”改造 ，收回村域内宅基地使用权并对被 腾退人进行安置补偿，李xx是合法的被安置主体。根据相应政策，该处房屋被腾退4人为王x、王x、李xx、王xx均是本村村民且户口在该宅基地内，王x是李xx的爱人，根据政策符合被腾退安置对象，故李xx作为合法的被腾退安置主体与村委会签订的安置补偿协议既符合法律规定，又符合政策要求，依法应为有效合同。不同意原告的诉讼请求。
村委会辩称：我村委会将本案争议房屋的被腾退人及户内人口认定为王x、王x、李xx、王x4人，其中产权人认定为李xx。旧村改造是以《“城一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》为依据认定被 腾退户和安置人口的。该安置办法是经过村民代表大会集体讨论通过的，对于村宅基地腾退及对被腾退人的安置补偿事宜具有法律效力。根据上述安置办法的规定，王x死亡时间晚于被安置人口的认定截点，故属于被安置人。王x住所地不在腾退范围内，但其配偶户口在腾退范围内，且王x因上海市户籍政策等原因一直未能将户口迁入，故也属于被安置人。王x、王xx虽系王x之子，但不属于该村村民，根据规定不予认定为安置人口。我村委会在最终确定产权人时，考虑到王x已去世，李xx的户口在腾退范围内且已被公安机关变更为该户的户主，并综合考虑该处宅基地的具体情况，故认定李xx为该处宅基地腾退的产权人。综上，我村委会与李xx签订的安置补偿协议合示有效，不同意原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：王x在村内有宅基地一处，户主为王x，其儿媳李xx及孙女王xx的户口亦在该房屋处。王x夫妇均去世。2011年7月，经村民委员会、村民代表大会集体讨论通过《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》。2011年8月，王x夫妇向村委会提交书面《申请》，写上：因产权人去世，变更为李xx为产权人，因为家庭没有其他亲属，所以产权人变更为李xx。同日，李xx于公安机关将户主变更为李xx。次日，村委会(腾退人、甲方)与李xx(被腾退人、乙方)签订《宅基地腾退补偿安置协议书》及《安置用 房认购协议书》，载明：宅基地面积201平米，宅基地内房屋建席面积140。8平米;在册人口3人，安置人口4人，腾退所得款共计3139563元;认购房屋三居室一套，面积110平米，购房款550000元等内容。现剩余补偿款21589563元于村委会。
另查，王xx、王x、李xx原居住于此宅院。关于该处建房过程，双方对此各说不一，且均未举证证明。村委会称该宅基地的原始批单因系年久档案材料，未能提供，并对宅院建房情况不了解。
原审法院经审理认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。王x夫妇去世后所遗留的宅基地内房屋应属遗产，在没有进行析产继承前，属于各继承人共同所有，故王x、王xx对该宅基地内的房屋享有所有权份额。王x、李xx以王x去世后家庭没有其他亲属的虚假事实，向西局村委会提交书面申请变更产权人的行为，侵犯了王x、王xx的合法权利。村委会制订的《城乡一体化改造宅基地腾退补偿安置办法》系经村民委员会、村民代表大会集体讨论通过，且未违反法律、行政法规宾强制性规定，但王x、李xx并非该处宅基地内房屋的完全所有权人，村委会在没有征询王x、王xx的意见下，仅以王x、李xx的书面申请及户口变更即认定产权人变更为李xx欠妥，其与李xx签订的《宅基地腾退补偿安置协议书》侵害了王x、王xx的合法权利。故二人要求确认李xx与村委会签订的《宅基地腾退补偿安置协议书》无效的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院于2011年判决：李xx与村民委员会签订的《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置协议书》无效。
判决后，王x、李xx及村委会均不服，分别上诉至本院，不同意确认宅基地腾退补偿安置协议无效。王x、李xx的上诉理由有：李xx作为该宅基地上房屋户主有权代表4被 安置人签 订宅基地腾退补偿安置协议，协议中的补偿包含了对被 安置人王x的补偿，没有侵犯王x的财产权利及王x继承人的权利。村委会的上诉理由有：在执行宅基地腾退工作过程中，村委会很难查明且无义务查明王x的继承人情况，其村委会依据腾退补偿办法结合已获取的证明材料，认定李xx为被腾退人并无违 法和不当，且其村委会与李xx签订宅基地腾退补偿安置协议书亦是善意的;宅基地上王x所建造的房屋已转化为腾退补偿中的遗产部分，仍属于继承人共有，且腾退站偿款尚未实际支付，其村委会与李xx签订的宅基地腾退补偿安置协议未侵犯被上诉人的继承权益。被上诉人同意原判。
本院二审查明事实与一审查明事实无异。
另，本院二审补充查明《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》载明的宅基地使用权人(含纯居民户);被腾退和被安置人口的认定，以乡、办事处批准的宅基地批准文件为准，每宗宅基地为一产权户，以公安机关核发的户口簿为准，第一户口簿为一户，以2011年5月29日为被安置人口的认定截点，在腾退范围内有正式户口并有正式房屋的人口给予认定;腾退补偿包括宅基地上房屋所有权补偿、宅基地使用权补偿;在腾退范围内对纯居民户，无正式户口，但有正式房屋的被腾退人，只能按货币补偿方式安置，有正式户口并有正式房屋的，可以选择以下一种安置方式1、选 择货币补偿，2、选 择购买安置用房等内容。
王x、王xx在提起本案诉讼的同时亦另案提起继承纠纷诉讼，要求对父亲王x名下的房屋依法继承，该案尚在审理之中。
上述事实，有双方当事人陈述，宅基地腾退补偿安置办法、宅基地腾退补偿安置协议书、死亡证明、户口簿、书面申 请等证据在案为证。
本院认为：根据查明的事实，各方当事人均认可王x生前在宅基地上经批准的使用权人及户籍户主，且依据《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》的相关规定，也应认定王x为宅基地的被腾退人，但王x在签订腾退补偿协议前夕去世，王x之子王xx、李xx夫妇共同向村委会提出了以李xx作为腾退宅院产权人的申请。据此，村委会结合腾退审核过程中核定的腾退应安置人口情况，就该宅院与李xx签订腾退补偿安置协议，并无不当。依据腾退补偿安置协议所载的补偿内容，包含有王x基于宅院腾退所享有的补偿利益，且腾退站偿标准符合《“城乡一体化”改造 宅基地腾退补偿安置办法》。王x、李xx向村委会提交的申请中已明确表述该宅院为王x，虽表述王x家庭亲属情况不实，但并不因此使王x在宅院腾退中所享有的补偿利益丧失，被上诉人作为王x的继承人可就继承的财产另行主张财产利益。现被上诉人以村委会于王x、李xx恶意串通损害其合法权益为由，要求确认《宅基地腾退补偿安置协议书》无效，依据不足，不应予支持。原审法院所作判决不妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销原一审判决(判决号略);
二、驳回王x、王xx要求确认村委会与李xx签订《“城乡一体化”改造宅基地腾退补偿安置协议书》无效的诉讼请求
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