成功案例
安置房买卖要注意
作者：张付杰 律师 时间：2012年11月27日
安置房买卖要注意
随着城市建设不断加大，因为城乡改造、旧城改造等原因，出现了大量的安置房。同时，由于安置房的业主家庭可能同时拥有多套住房，大量的安置房就涌向了市场。但基于安置房的特殊性，其产权往往存在着限制，也就造成其在流通中的法律风险，故而在实务操作中，经常发生诉讼。根据本律师的办案经验及实务中常见的问题，并基于安置房的法律特性，有必要对安置房交易中的风险进行梳理，提出一些相对合理的预防措施，以飨读者。
一、安置房交易的优势
1、安置房一般为现房或准现房，特别是早期安置房由于其开发时间较早，地理位置较为优越，而且相关的配套也较为完善。这也称为安置房交易的一大优势，这种安置房一般可以做到“拎包入住”，方便生活需要。
2、户型较为适中。安置房的分配过程中往往因为着分户的原因致使，有很大一部分安置房以小两房、小三房等小户型为主，一般建筑面积在120平方米左右。且大部分为多层建筑，较之后期开发的高层建筑，容积率较低，居住环境相对要舒适一些。
3、安置房多为政府统建房屋，加之其以安置为主，商业性较低，其质量较为稳定。
4、最为重要的就是价格优势。由于安置房在交易时存在种种限制，产权变更往往成本较大，这也造成了大部分安置房的交易都在无证状态下完成。由于是无证交易也就无法从银行中获得贷款，基于此类种种原因致使，安置房的交易价格较同等条件下的商品房要便宜很多。这也是为什么大多数购房者明知安置房交易的风险，仍愿意购买安置房的重要原因。
二、安置房交易的风险及防范
（一）法律风险
在法律上对安置房的交易限制主要存在两个方面：一个是产权证，一个是交易时间的限制。
产权证的限制，是指所交易的房屋是否已经取得房地产权证。处理受是否取得产权证限制外，还有就是时间的限制。一般来说，取得小产权证且满三年的可以上市交易。如果取得小产证未满三年，那就要符合两个条件才可以交易：①动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证满三年；②被动迁居民家庭签订拆迁 补偿安置协议满三年。
在没有产权的情况下交易，由于交易无法达到交付的标准，所以这时候交易是处于债权的层面上，房屋的取得无法对抗善意第三人，也无法阻挡房屋业主一房两卖的发生。
这种情况下，可以通过实际占有、约定较高的违约金等方式，以增强权利保护。
在由于受到时间限制的风险，也可以参照以上方式降低风险。
（二）交易成本的增加
安置房由于其社会保障的属性，其转让是可能涉及迁安置房享受土地划拨、规费减免等费用的补齐，例如国有土地使用权出让金、契税、交易所得税等费用，从而增加了交易时限的成本，而这部分费用的分担往往也会落到购房者的身上。
（三）“人”的风险
由于交易为实际完成，交易周期太长，可能出现许多不确定的风险。
共有权人的共有权主张，这个风险可以在交易前查看房屋产权证，或由其共有人共同签署房屋买卖合同。
直接交易人死亡，这是涉及到财产的承继人继续协助履行合同的问题。如果其不协助办理，就会是房屋交易的实现出现波折。
（四）政策风险
由于交易周期较长，在出现政府拆迁时，购买者由于没有任何的产权证明，其权利无法得到有效的保证。
（五）市场风险
主要就是房产价格的波动，价格上涨时，出卖人的违约风险增加。价格下跌时，买受人的权利无法得到相应的保障。
对于安置房要调查清楚其土地性质，安置性质，产权证的办理，交易的限制等因素综合考量其交易风险，谨慎购买。
随着城市建设不断加大，因为城乡改造、旧城改造等原因，出现了大量的安置房。同时，由于安置房的业主家庭可能同时拥有多套住房，大量的安置房就涌向了市场。但基于安置房的特殊性，其产权往往存在着限制，也就造成其在流通中的法律风险，故而在实务操作中，经常发生诉讼。根据本律师的办案经验及实务中常见的问题，并基于安置房的法律特性，有必要对安置房交易中的风险进行梳理，提出一些相对合理的预防措施，以飨读者。
一、安置房交易的优势
1、安置房一般为现房或准现房，特别是早期安置房由于其开发时间较早，地理位置较为优越，而且相关的配套也较为完善。这也称为安置房交易的一大优势，这种安置房一般可以做到“拎包入住”，方便生活需要。
2、户型较为适中。安置房的分配过程中往往因为着分户的原因致使，有很大一部分安置房以小两房、小三房等小户型为主，一般建筑面积在120平方米左右。且大部分为多层建筑，较之后期开发的高层建筑，容积率较低，居住环境相对要舒适一些。
3、安置房多为政府统建房屋，加之其以安置为主，商业性较低，其质量较为稳定。
4、最为重要的就是价格优势。由于安置房在交易时存在种种限制，产权变更往往成本较大，这也造成了大部分安置房的交易都在无证状态下完成。由于是无证交易也就无法从银行中获得贷款，基于此类种种原因致使，安置房的交易价格较同等条件下的商品房要便宜很多。这也是为什么大多数购房者明知安置房交易的风险，仍愿意购买安置房的重要原因。
二、安置房交易的风险及防范
（一）法律风险
在法律上对安置房的交易限制主要存在两个方面：一个是产权证，一个是交易时间的限制。
产权证的限制，是指所交易的房屋是否已经取得房地产权证。处理受是否取得产权证限制外，还有就是时间的限制。一般来说，取得小产权证且满三年的可以上市交易。如果取得小产证未满三年，那就要符合两个条件才可以交易：①动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证满三年；②被动迁居民家庭签订拆迁 补偿安置协议满三年。
在没有产权的情况下交易，由于交易无法达到交付的标准，所以这时候交易是处于债权的层面上，房屋的取得无法对抗善意第三人，也无法阻挡房屋业主一房两卖的发生。
这种情况下，可以通过实际占有、约定较高的违约金等方式，以增强权利保护。
在由于受到时间限制的风险，也可以参照以上方式降低风险。
（二）交易成本的增加
安置房由于其社会保障的属性，其转让是可能涉及迁安置房享受土地划拨、规费减免等费用的补齐，例如国有土地使用权出让金、契税、交易所得税等费用，从而增加了交易时限的成本，而这部分费用的分担往往也会落到购房者的身上。
（三）“人”的风险
由于交易为实际完成，交易周期太长，可能出现许多不确定的风险。
共有权人的共有权主张，这个风险可以在交易前查看房屋产权证，或由其共有人共同签署房屋买卖合同。
直接交易人死亡，这是涉及到财产的承继人继续协助履行合同的问题。如果其不协助办理，就会是房屋交易的实现出现波折。
（四）政策风险
由于交易周期较长，在出现政府拆迁时，购买者由于没有任何的产权证明，其权利无法得到有效的保证。
（五）市场风险
主要就是房产价格的波动，价格上涨时，出卖人的违约风险增加。价格下跌时，买受人的权利无法得到相应的保障。
对于安置房要调查清楚其土地性质，安置性质，产权证的办理，交易的限制等因素综合考量其交易风险，谨慎购买。
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