成功案例
主张违约责任应考虑合同履行情况
作者：张付杰 律师 时间：2013年07月16日
主张违约责任应考虑合同履行情况
房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用对象，但违约责任的承担将会考虑权利义务对等性，考虑合同履行的情况。
【办案实例】
2009年2月，王某购买刘某的房子，双方签订了《房屋买卖合同》，签订后王某向刘某交了五万元定金，刘某也将房屋交给王某占有使用。2010年3月，刘某将房屋在售案外人孙某，并办理了产权变更登记。王某得知后，欲向法院起诉，主张李某与孙某的房屋买卖合同因恶意串通而无效，而孙某向法院起诉，要求王某腾房，并支付房屋使用费。王某找到本律师。
【律师建议】
王某和刘某签订的房屋买卖合同和孙某与刘某签订的买卖合同都是有效的，且孙某对房屋享有所有权，王某应腾房，并支付房屋使用费用，对于自身的损失，及时向法院起诉，要求刘某承担违约责任，即赔偿王某的损失。王某并未听本律师建议，而是一意孤行，按照自己的思路应诉，并提起诉讼，结果法院驳回了王某的诉讼，另案中，法院支持了孙某的诉讼请求。走投无路的王某再次找到本律师，并将自己的要求说了一番：退还五万元定金，支付合同违约金，赔偿装修费、房屋使用费，赔偿购房差价等。
【律师分析】
因刘某将房屋转售孙某，王某的选择应是另置房产，因房价上涨，房产价差应属于其合同损失。王某对房屋进行装修所花费的开销属于实际损失，当然其他损失确实也存在。在衡量损失时，除实际损失外，还应考虑合同的履行情况。从王某的讲述来看，他仅支付了定金，未支付房款，也就是说，并未履行合同的主要义务。根据合同违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的性质，将考虑权利义务对等的法律精神，王某所主张的违约责任，不应超过订立合同时预见到或应当预见到的因违约责任可能造成的损失。房价波动造成的购房差价已超过刘某订立合同时所能预见的范畴，但确实给王某可得利益造成了一定影响，但此部分赔偿与违约金不能重复主张。考虑到王某仅支付了定金，法院将根据具体履行情况，及刘某与孙某之间的合同履行情况，确定违约金的金额。至于房屋使用费用的问题，属于王某未采取适当措施导致的扩大损失，法院也很难得到支付。
【办案后记】
通过有效的分析，本律师指定了合理的诉讼策略，将各项赔偿均作了较为详细的说明和论证，为王某省掉了一笔诉讼费不说，还省掉了一笔评估费用，且达到了诉讼的目的。
房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用对象，但违约责任的承担将会考虑权利义务对等性，考虑合同履行的情况。
【办案实例】
2009年2月，王某购买刘某的房子，双方签订了《房屋买卖合同》，签订后王某向刘某交了五万元定金，刘某也将房屋交给王某占有使用。2010年3月，刘某将房屋在售案外人孙某，并办理了产权变更登记。王某得知后，欲向法院起诉，主张李某与孙某的房屋买卖合同因恶意串通而无效，而孙某向法院起诉，要求王某腾房，并支付房屋使用费。王某找到本律师。
【律师建议】
王某和刘某签订的房屋买卖合同和孙某与刘某签订的买卖合同都是有效的，且孙某对房屋享有所有权，王某应腾房，并支付房屋使用费用，对于自身的损失，及时向法院起诉，要求刘某承担违约责任，即赔偿王某的损失。王某并未听本律师建议，而是一意孤行，按照自己的思路应诉，并提起诉讼，结果法院驳回了王某的诉讼，另案中，法院支持了孙某的诉讼请求。走投无路的王某再次找到本律师，并将自己的要求说了一番：退还五万元定金，支付合同违约金，赔偿装修费、房屋使用费，赔偿购房差价等。
【律师分析】
因刘某将房屋转售孙某，王某的选择应是另置房产，因房价上涨，房产价差应属于其合同损失。王某对房屋进行装修所花费的开销属于实际损失，当然其他损失确实也存在。在衡量损失时，除实际损失外，还应考虑合同的履行情况。从王某的讲述来看，他仅支付了定金，未支付房款，也就是说，并未履行合同的主要义务。根据合同违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的性质，将考虑权利义务对等的法律精神，王某所主张的违约责任，不应超过订立合同时预见到或应当预见到的因违约责任可能造成的损失。房价波动造成的购房差价已超过刘某订立合同时所能预见的范畴，但确实给王某可得利益造成了一定影响，但此部分赔偿与违约金不能重复主张。考虑到王某仅支付了定金，法院将根据具体履行情况，及刘某与孙某之间的合同履行情况，确定违约金的金额。至于房屋使用费用的问题，属于王某未采取适当措施导致的扩大损失，法院也很难得到支付。
【办案后记】
通过有效的分析，本律师指定了合理的诉讼策略，将各项赔偿均作了较为详细的说明和论证，为王某省掉了一笔诉讼费不说，还省掉了一笔评估费用，且达到了诉讼的目的。
律师资料
张付杰律师
电话：13564951…
