成功案例
户口未依约迁出，应承担违约责任
作者：张付杰 律师 时间：2013年08月05日
户口未依约迁出，应承担违约责任
【基本案情】
2011年4月上旬，刘先生与王女士签订了二手房合同，王女士将自己名下地处淮海路某号房屋，以356万元价格出售给刘先生。合同还约定：每逾期1日，应支付总房价的千分之一违约金。在售房补充条款中还记载：“双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续；并于2011年11月28日前迁出该房屋原有全部户口；若违约，刘先生有权将房屋尾款人民币壹万元，不再支付给王女士。”房屋买卖合同签订之后，刘先生于2011年5月19日取得该房屋的产权，双方办妥了房屋交接手续。5月22日，刘先生一家户籍迁入该房屋。2011年10月15日，王女士户籍迁出诉争房屋，但该房屋内仍留有王女士女儿、女婿及外孙的户籍未迁出。刘先生因王女士尚有户籍未迁出，故没有将房款尾款1万元支付。2012年6月中旬，刘先生诉至法院称，王女士违反签署的二手房买卖合同，至今未将留在系争房屋内其女儿等3人户籍迁出，应承担违约责任，并以总房价356万元为基数，承担每天千分之一违约金。
【法庭审理】
法庭上，王女士辩称对买卖房屋事实没有异议。但认为首先房屋买卖合同约定的违约金计算方式是指房屋交付，并不是户籍迁出；其次她本人积极履行了合同义务，将户籍迁出该房屋，却无力要求女儿一家的户籍迁出；再次虽然女儿一家的户籍没有迁出，但这对刘先生没有产生任何损失，且刘先生也扣除了房款的尾款1万元；最后刘先生主张违约金计算标准太高，要求按照银行同期存款利息计算。
【法院判决】
法院认为，违约金约定，不仅是指房屋的交付，还包含出售房需将所售房屋内的户籍迁出清空。按照合同约定王女士有义务在2011年11月28日前，将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本案法庭辩论终结，该房屋内尚有王女士女儿一家3人户籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家户籍迁出，该抗辩理由不属于法定以及合同约定的免责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总房价356万元为基数，承担自2012年1月16日起至户籍全部迁出日的违约金符合约定，但所主张的计算标准王女士请求予以调整，遂法院酌情调整为每日万分之五为妥，最终法院判决王女士败诉。
【律师分析】
律师认为：本案有两个关键需要阐述：
第一、户籍问题可诉还是不可诉
按照法律规定户籍迁入和迁出法院是不予受理的，但是如果是因为户籍的迁入和迁出导致的违约金赔偿问题法院可以受理，正如本案，如果刘先生诉王女士的女儿一家迁出户口那么法院是不会受理的，但是基于未迁出的事实要求王女士按照承诺承担违约金是可以受理的。
第二、违约金是否过高的问题
房屋买卖合同中一般都会约定违约金，一旦任何一方出现违约行为均可以适用，但是违约金的约定并非是毫无限制的，法律规定违约金如果过高的，以当事人申请法院可以调整，本案中以日计算违约金，按照千分之一的标准是明显过高的，一般法院判案的标准是万分之五，最终法院就是按照这个标准确定，所以关于违约金的约定并非越高越好，而是要结合实际情况合理确定。
【基本案情】
2011年4月上旬，刘先生与王女士签订了二手房合同，王女士将自己名下地处淮海路某号房屋，以356万元价格出售给刘先生。合同还约定：每逾期1日，应支付总房价的千分之一违约金。在售房补充条款中还记载：“双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续；并于2011年11月28日前迁出该房屋原有全部户口；若违约，刘先生有权将房屋尾款人民币壹万元，不再支付给王女士。”房屋买卖合同签订之后，刘先生于2011年5月19日取得该房屋的产权，双方办妥了房屋交接手续。5月22日，刘先生一家户籍迁入该房屋。2011年10月15日，王女士户籍迁出诉争房屋，但该房屋内仍留有王女士女儿、女婿及外孙的户籍未迁出。刘先生因王女士尚有户籍未迁出，故没有将房款尾款1万元支付。2012年6月中旬，刘先生诉至法院称，王女士违反签署的二手房买卖合同，至今未将留在系争房屋内其女儿等3人户籍迁出，应承担违约责任，并以总房价356万元为基数，承担每天千分之一违约金。
【法庭审理】
法庭上，王女士辩称对买卖房屋事实没有异议。但认为首先房屋买卖合同约定的违约金计算方式是指房屋交付，并不是户籍迁出；其次她本人积极履行了合同义务，将户籍迁出该房屋，却无力要求女儿一家的户籍迁出；再次虽然女儿一家的户籍没有迁出，但这对刘先生没有产生任何损失，且刘先生也扣除了房款的尾款1万元；最后刘先生主张违约金计算标准太高，要求按照银行同期存款利息计算。
【法院判决】
法院认为，违约金约定，不仅是指房屋的交付，还包含出售房需将所售房屋内的户籍迁出清空。按照合同约定王女士有义务在2011年11月28日前，将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本案法庭辩论终结，该房屋内尚有王女士女儿一家3人户籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家户籍迁出，该抗辩理由不属于法定以及合同约定的免责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总房价356万元为基数，承担自2012年1月16日起至户籍全部迁出日的违约金符合约定，但所主张的计算标准王女士请求予以调整，遂法院酌情调整为每日万分之五为妥，最终法院判决王女士败诉。
【律师分析】
律师认为：本案有两个关键需要阐述：
第一、户籍问题可诉还是不可诉
按照法律规定户籍迁入和迁出法院是不予受理的，但是如果是因为户籍的迁入和迁出导致的违约金赔偿问题法院可以受理，正如本案，如果刘先生诉王女士的女儿一家迁出户口那么法院是不会受理的，但是基于未迁出的事实要求王女士按照承诺承担违约金是可以受理的。
第二、违约金是否过高的问题
房屋买卖合同中一般都会约定违约金，一旦任何一方出现违约行为均可以适用，但是违约金的约定并非是毫无限制的，法律规定违约金如果过高的，以当事人申请法院可以调整，本案中以日计算违约金，按照千分之一的标准是明显过高的，一般法院判案的标准是万分之五，最终法院就是按照这个标准确定，所以关于违约金的约定并非越高越好，而是要结合实际情况合理确定。
律师资料
张付杰律师
电话：13564951…
