成功案例
存在居间行为并不当然获得居间报酬
作者：张付杰 律师 时间：2014年12月22日
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，但并非签订了居间合同或者存在居间行为，委托人就必须向中介支付中介费。【张付杰律师按】不动产买卖居间服务中，居间人能否获得居间报酬，取决于两个方面，一是居间人是否促成双方不动产买卖合同的成立，二是居间人是否就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
【基本案情】
浦东新区的某处房屋权利人为郭大、郭小及宋某共同共有。在某房产中介的居间下，余某与持有委托书的宋某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：余某向出卖人郭大、郭小、宋某购买上述房屋，总价为210万元整；合同补充条款约定，余某承担进行交易市场双方所有的交易税费、中介费；买卖双方认定交易违约金为定金双倍赔偿，任何违约方将支付上、下家各1%的中介服务费等。合同签订当日，余某向某中介公司支付2万元，后，宋某出具收取定金的收据转为定金。后，某房产中介通知余某，该房地产买卖合同“由于当事人未到，委托人也没有正式委托书，因此合同签订内容无效。等甲方委托公证书办好，寄到上海，原合同加补充条款后继续生效。”后业主办理了委托宋某的公证委托书，并交由某房产中介出示给余某。余某认为房产中介诱使自己与无委托手续的代理人签订房屋买卖合同，该买卖合同无效，中介公司应退换自己所缴纳的意向金2万元。因双方无法协商，余某向法院提起诉讼，要求某房产中介返还意向金2万元。某房产中介提起反诉，要求余某支付居间报酬42000元。
【一审判决】
一审法院经审理后认为，经被告的居间活动，原告就系争房屋与房屋权利人郭大、郭小、宋某签订房屋买卖合同，虽然事后原告对宋某代理房屋所有权人的委托手续持有异议，但根据原告余某的要求，房屋所有权人补办了公证委托书，并由被告告知并出示给原告，因此该房屋买卖合同应属成立并有效。根据该房屋买卖合同补充条款的约定，房屋交易过程中的所有交易税费、中介费均应由买方承担，且买卖双方任何一方违约，均应支付上下家各1%的中介服务费。由于上述房屋买卖合同亨利后，原告未按照合同约定支付首付款，继续履行合同，已构成违约，故被告现提出要求原告支付居间服务费，有事实和法律依据，应予支持。但毕竟系争房屋买卖交易未实际完成，且合同中关于由违约方向中介公司支付上下家各1%的中介服务费的约定加重了房屋买卖过程中所提供的居间服务情况，酌定由余某按总房价的1%支付其居间报酬。
【二审判决】
二审法院经审理认为，余某在某房产中介的居间下虽然签订了房地产买卖合同，但鉴于无证据显示余某在签约时已明确知道出售方的代理人未提供有效委托手续，且之后某房产中介又主动书面告知因出售方委托手续方面的问题该房地产买卖合同暂不生效，因此，余某关于签约时某房产中介未告知对方来签约的是代理人，亦未提供委托书的说法，可以采信。鉴于此，某房产中介作为专业房地产中介机构，在出售方本人未到场、代理人又未能提供正式委托书的情况下，不仅不如实向买受方告知上述情况，还一再撮合双方立即签约，有违中介机构的操作规范。而某房产中介的书面告知中关于“原合同加补充条款后继续生效”的文字表述容易产生歧义，双方对买卖合同生效前是否还应继续商谈补充条款存在不同理解，且各方对改文字的理解又均不足以反驳对方，直接引发本案纠纷，某房产中介对此负有不可推卸的责任。故在某房产经纪公司未能最终卒中系争房屋交易的情况下，某房产中介起诉要求余某支付居间报酬依据不足，根据我国《合同法》第427条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于某房产中介未系争居间活动提供了一定的服务，余某应就此向某房产中介支付相应的居间费用，金额由法院酌情认定。
【律师意见】
根据《合同法》第425条、426条、427条的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故，不动产买卖居间服务是否成功，居间人是否可以收取报酬的主要标准在于两个方面：一是居间人是否促成双方不动产买卖合同的成立，二是居间人是否就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
【基本案情】
浦东新区的某处房屋权利人为郭大、郭小及宋某共同共有。在某房产中介的居间下，余某与持有委托书的宋某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：余某向出卖人郭大、郭小、宋某购买上述房屋，总价为210万元整；合同补充条款约定，余某承担进行交易市场双方所有的交易税费、中介费；买卖双方认定交易违约金为定金双倍赔偿，任何违约方将支付上、下家各1%的中介服务费等。合同签订当日，余某向某中介公司支付2万元，后，宋某出具收取定金的收据转为定金。后，某房产中介通知余某，该房地产买卖合同“由于当事人未到，委托人也没有正式委托书，因此合同签订内容无效。等甲方委托公证书办好，寄到上海，原合同加补充条款后继续生效。”后业主办理了委托宋某的公证委托书，并交由某房产中介出示给余某。余某认为房产中介诱使自己与无委托手续的代理人签订房屋买卖合同，该买卖合同无效，中介公司应退换自己所缴纳的意向金2万元。因双方无法协商，余某向法院提起诉讼，要求某房产中介返还意向金2万元。某房产中介提起反诉，要求余某支付居间报酬42000元。
【一审判决】
一审法院经审理后认为，经被告的居间活动，原告就系争房屋与房屋权利人郭大、郭小、宋某签订房屋买卖合同，虽然事后原告对宋某代理房屋所有权人的委托手续持有异议，但根据原告余某的要求，房屋所有权人补办了公证委托书，并由被告告知并出示给原告，因此该房屋买卖合同应属成立并有效。根据该房屋买卖合同补充条款的约定，房屋交易过程中的所有交易税费、中介费均应由买方承担，且买卖双方任何一方违约，均应支付上下家各1%的中介服务费。由于上述房屋买卖合同亨利后，原告未按照合同约定支付首付款，继续履行合同，已构成违约，故被告现提出要求原告支付居间服务费，有事实和法律依据，应予支持。但毕竟系争房屋买卖交易未实际完成，且合同中关于由违约方向中介公司支付上下家各1%的中介服务费的约定加重了房屋买卖过程中所提供的居间服务情况，酌定由余某按总房价的1%支付其居间报酬。
【二审判决】
二审法院经审理认为，余某在某房产中介的居间下虽然签订了房地产买卖合同，但鉴于无证据显示余某在签约时已明确知道出售方的代理人未提供有效委托手续，且之后某房产中介又主动书面告知因出售方委托手续方面的问题该房地产买卖合同暂不生效，因此，余某关于签约时某房产中介未告知对方来签约的是代理人，亦未提供委托书的说法，可以采信。鉴于此，某房产中介作为专业房地产中介机构，在出售方本人未到场、代理人又未能提供正式委托书的情况下，不仅不如实向买受方告知上述情况，还一再撮合双方立即签约，有违中介机构的操作规范。而某房产中介的书面告知中关于“原合同加补充条款后继续生效”的文字表述容易产生歧义，双方对买卖合同生效前是否还应继续商谈补充条款存在不同理解，且各方对改文字的理解又均不足以反驳对方，直接引发本案纠纷，某房产中介对此负有不可推卸的责任。故在某房产经纪公司未能最终卒中系争房屋交易的情况下，某房产中介起诉要求余某支付居间报酬依据不足，根据我国《合同法》第427条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于某房产中介未系争居间活动提供了一定的服务，余某应就此向某房产中介支付相应的居间费用，金额由法院酌情认定。
【律师意见】
根据《合同法》第425条、426条、427条的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。故，不动产买卖居间服务是否成功，居间人是否可以收取报酬的主要标准在于两个方面：一是居间人是否促成双方不动产买卖合同的成立，二是居间人是否就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
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电话：13564951…
