律师随笔
谈共同置备房产
作者：张付杰 律师 时间：2011年06月22日
随着房价的持续上涨，一方购房的压力明显加大，夫妻共同置产成为常见的现象，比较常见包括：改善型购房、先租再买房、“准夫妻”买房等等。 随着人们住宅消费习惯的改变，未来婚后买房的比例将会进一步增多。未来先租房结婚，而后等到自己具备一定的经济能力之后再考虑买房的情形将会有扩大情形。据《北京晚报》报道，日本及德国首次购房人平均年龄为42岁，美国首次购房年龄也达30岁以上。从社会发展的角度讲，这说明夫妻共同置业将成为常态，会引领购房形式的发展趋势。 张付杰律师这里提醒，夫妻共同买房手续繁琐，注意事项比较多，处理不当，将会对交易造成影响，引起不必要的纠纷，应当慎重对待。以下简要概述之： 注意事项一：双方到场 一般情况下，共同买房时房产证上要载明两个人的名字，则应双方亲自到场；如一方不能到场办理手续，则必须办理公证授权委托手续。 在申请房贷时，有些时候会以夫妻名义共同申请，因此银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。 办理过户手续时，原则上要求双方同时到场。根据《物权法》规定，夫妻共同购置的房产，到底是共同共有，还是按份共有，需要在买卖合同中体现出来，进而在房产证上载明，因此需要双方到场签字确认。如果无法到场，也必须办理公证收取委托手续，并将相关事宜交代清楚。 注意事项二：准备证件 婚后共同买房所需提供的证件要多一些，除了身份证、户口簿等证件外，还要提供结婚证等。 在夫妻共同申请房贷时，需要提供夫妻两人的收入证明，如果两人为非本地居民，还需提供双方提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则按照非本地居民贷款政策对待。 注意事项三：区别贷款人 由于信贷政策有变化，因此在确定主贷人和次贷人时，需根据实际情况而定，而不能简单地只看收入的高低程度。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”（常说的主贷款人）而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。 注意事项四：考虑份额 夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。依据《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。但如果按份共有，则需要提前分割，并在房产证上载明。 注意事项五：“准夫妻”购房 这里所说的准夫妻，是指即将结婚、但尚未领取结婚证的那部分人。 目前有不少“准夫妻”共同买房的现象存在，在未领取结婚证的前提下共同买房，并不能当做共同财产，因此登记也就显得愈加重要。 在这种情况下共同买房，如果是双方共同出资，比例各半，则需在房产证上同时登记两人的姓名。如果双方出资比例不等，虽在房产证上也会登记两人姓名，但必须说明各自所占比例大小。还有一种情况也需提前考虑，即只有一方出资的情况下，是否在房产证上也登记上另外一方的姓名；如果登记上，不出资一方所占份额是多少，也需要确定下来，并在房产证上载明。 因“准夫妻”存在一定的不确定性，财产性质的变动也比较剧烈，切忌出资一方为表诚意，在房产证上仅登记对方一个人的名字，此举意味着自己完全放弃了房屋的所有权，想再主张权利很难得到支持。 相关法律依据： 《民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《合同法》第一百三十一条：买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金; (二)生产、经营的收益; (三)知识产权的收益; (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外; (五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《婚姻法》第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： (一)一方的婚前财产； (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； (四)一方专用的生活用品； (五)其他应当归一方的财产。 《婚姻法》十九条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
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