律师随笔
房屋买卖合同未能签订的处理
作者：张付杰 律师 时间：2014年02月11日
房屋买卖合同未能签订的处理
当前，房地产交易市场经常出现卖家交了定金而未最终未能签订合同的情形发生，而卖家、买家都不希望自己属于责任方，而中介公司更是希望自己旱涝保收，收到佣金。买卖双方未能签订买卖合同该怎么办呢？张付杰律师根据自身丰富的办案经验，做以下分析：
1、因无可归责于双方的情形，致使合同未能签成，责任在谁？
律师：二手房买卖合同签订后，因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除的，双方均无需承担违约责任。这里的“不可归责于双方当事人的事由”应区别于不可抗力和情势变迁，而是双方当事人均无过错而导致房屋买卖合同未能订立的情形，其涵盖的范围更广。实践中，阴阳合同、税费承担、遗漏条款等是一方提出解约的常见理由，应尽量约定详细，避免口头约定，无证据证明，对方否认的情况下口头约定相当于无约定。同时还需注意的是实践中对因受房地产国家调控政策影响，导致不能签订房屋买卖合同的处理是不一的，需要区分具体情形。
2、买方不想买房了，理由是否成立？
律师：二手房买卖合同签订后，买方不履行合同付款义务或者履行付款义务不符合约定，又无合理抗辩理由的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。实践中，在合同具备继续履行条件下，出卖方无违约情形，买方拒绝履行的理由不成立的，可能需要承担继续履行合同，另还需支付违约金或没收定金的违约责任；以备案合同避税条款属于“违反国家强制性规定”、“以合法形式掩盖非法目的”、“重大误解”、“显失公平”为由要求认定合同无效或者以此解除合同的，一般是不会得到支持的；在双方对付款期限、交付期限未明确约定情况下，买方以卖方未腾房、租客未搬走为由作为解约理由的，不会被支持；在双方签约时，房屋权属证明材料已由买方核验或持有的，事后买方以出卖方隐瞒非普通住宅的房屋性质、隐瞒房屋的结构为由要求解约的，难以被支持。
3、卖方不想卖房了，可以违约吗？
律师：二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能继续履行合同的除外。实践中，买方逾期支付购房款的情况下，卖方并不当然享有解除合同的权利，合同亦不会自动解除，卖方在未依法履行通知或催告义务情况下，将房屋零售他人，可能会被认定为“一房两卖”、根本违约，而承担相应责任；约定“赔偿同等已付购房款后可解约”，在收受购房款并已交付数年，但始终未过户情况下，诉请依约解除的，可能不会被法院支持。
当前，房地产交易市场经常出现卖家交了定金而未最终未能签订合同的情形发生，而卖家、买家都不希望自己属于责任方，而中介公司更是希望自己旱涝保收，收到佣金。买卖双方未能签订买卖合同该怎么办呢？张付杰律师根据自身丰富的办案经验，做以下分析：
1、因无可归责于双方的情形，致使合同未能签成，责任在谁？
律师：二手房买卖合同签订后，因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除的，双方均无需承担违约责任。这里的“不可归责于双方当事人的事由”应区别于不可抗力和情势变迁，而是双方当事人均无过错而导致房屋买卖合同未能订立的情形，其涵盖的范围更广。实践中，阴阳合同、税费承担、遗漏条款等是一方提出解约的常见理由，应尽量约定详细，避免口头约定，无证据证明，对方否认的情况下口头约定相当于无约定。同时还需注意的是实践中对因受房地产国家调控政策影响，导致不能签订房屋买卖合同的处理是不一的，需要区分具体情形。
2、买方不想买房了，理由是否成立？
律师：二手房买卖合同签订后，买方不履行合同付款义务或者履行付款义务不符合约定，又无合理抗辩理由的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。实践中，在合同具备继续履行条件下，出卖方无违约情形，买方拒绝履行的理由不成立的，可能需要承担继续履行合同，另还需支付违约金或没收定金的违约责任；以备案合同避税条款属于“违反国家强制性规定”、“以合法形式掩盖非法目的”、“重大误解”、“显失公平”为由要求认定合同无效或者以此解除合同的，一般是不会得到支持的；在双方对付款期限、交付期限未明确约定情况下，买方以卖方未腾房、租客未搬走为由作为解约理由的，不会被支持；在双方签约时，房屋权属证明材料已由买方核验或持有的，事后买方以出卖方隐瞒非普通住宅的房屋性质、隐瞒房屋的结构为由要求解约的，难以被支持。
3、卖方不想卖房了，可以违约吗？
律师：二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能继续履行合同的除外。实践中，买方逾期支付购房款的情况下，卖方并不当然享有解除合同的权利，合同亦不会自动解除，卖方在未依法履行通知或催告义务情况下，将房屋零售他人，可能会被认定为“一房两卖”、根本违约，而承担相应责任；约定“赔偿同等已付购房款后可解约”，在收受购房款并已交付数年，但始终未过户情况下，诉请依约解除的，可能不会被法院支持。
律师资料
张付杰律师
电话：13564951…
